Immobilien Aus Grau wird Grün

Die Deka Immobilien hat in Sachen Nachhaltigkeit ein hohes Tempo vorgelegt. Die Quote zertifizierter Gebäude in ihren offenen Immobilienfonds liegt inzwischen bei über 60 Prozent. fondsmagazin zeigt am Beispiel Kings Place in London, welche Vorteile das für Mensch und Umwelt mit sich bringt.


TEXT: Christine Mattauch

Seit Monaten wird verhandelt – doch noch immer ist über den Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union wenig mehr bekannt als das Datum: März 2019. Umso mehr Spekulationen gibt es darüber, wie hart oder weich der Brexit wohl werden wird. Dabei gerät eine simple Tatsache aus dem Blick: London wird auch künftig das Zentrum einer der größten Wirtschaftsmächte Europas sein – mit einer entsprechenden Nachfrage
nach Immobilien.

Das Interesse steigt vor allem dann, wenn Immobilien als nachhaltig ausgewiesen werden. Bestes Beispiel: Kings Place, eine Büroimmobilie, die seit 2012 im Portfolio des WestInvest InterSelect ist. Das Hochhaus wurde in einer Gemeinschaftsaktion von Eigentümer, Mietern und Gebäudemanagern so erfolgreich ökologisch aufgewertet, dass es im Rahmen der im März 2017 erfolgten Zertifizierung die beste Bewertung Großbritanniens erhielt – den renommierten BREEAM Award 2017 in der Kategorie „Offices In-Use“.

Längst hat sich Nachhaltigkeit zu einem Qualitätskriterium und einem Wettbewerbsvorteil entwickelt, der Anlegern zusätzliche Sicherheit gibt. „Für Green Buildings besteht eine erhöhte Zahlungsbereitschaft, die sich letztlich in höheren Mieten und Verkaufspreisen widerspiegelt“, schreibt daher auch der Regensburger Immobilienexperte Sven Bienert in der Studie „Nachhaltigkeit contra Rendite?“. Dieser im Vergleich zu konventionellen Gebäuden mögliche Mehrwert wird als Green Premium bezeichnet und spielt auch für die Anlagestrategie der Deka immer eine große Rolle.

Die Quote zertifizierter Gebäude nimmt stetig zu

Beim Kings Place stimmten die Parameter von Beginn an. Der britische Entwickler Parabola Land errichtete den elfstöckigen Bau vor rund neun Jahren nach Plänen des Londoner Architekturbüros Dixon Jones, das sich mit Umbauten der National Gallery und des Royal Opera House einen Namen gemacht hatte. Es war die erste Investition in ein neues Bürogebiet am sanierten Großbahnhof King’s Cross – einer Gegend, die damals nicht den besten Ruf hatte. Doch nachdem der Bahnhof zwischen 2008 und 2012 renoviert und als Haltepunkt für Fernzüge ausgebaut worden war, entstand drum herum ein neues Büroviertel. Die Analysten der Deka erkannten vor fünf Jahren das Potenzial und erwarben das Gebäude für 281 Millionen Euro für den Offenen Immobilienfonds WestInvest InterSelect. Seither hat die Immobilie, die überwiegend an den Verlag der Tageszeitung „The Guardian“ und kulturelle Institutionen vermietet ist, ihren Wert um mehr als 15 Prozent gesteigert.

Mieterwunsch umgesetzt

Die Entscheidung, sie zertifizieren zu lassen, war auch ein Wunsch der Mieter. BREEAM – Building Research Establishment Environmental Assessment Method – heißt die Methode zur Bewertung der ökologischen, ökonomischen und sozialen Eigenschaften von Immobilien. Sie wurde 1990 als weltweit erste Methode zur Nachhaltigkeitsbeurteilung von der britischen Behörde Building Research Establishment (BRE) entwickelt. Mehr als 250.000 Bauten wurden bislang nach dem Standard zertifiziert. Mit LEED und DGNB gibt es ähnliche Verfahren in den USA und in Deutschland.

Kings Place erhielt eine sehr gute Bewertung für das Gebäude selbst – und für die nachhaltige Bewirtschaftung gab es sogar die bis dato höchste jemals vergebene Punktzahl in Großbritannien. Zwischen 2012 und 2015 sank der Stromverbrauch um 10 Prozent, der Gasverbrauch reduzierte sich um 35 Prozent. Das ging nur, weil die Mieter mitzogen.

„Man fühlt Solidarität in dem Gebäude“, sagt WestInvest-InterSelect-Fondsmanager Holger Schmidt. Die Guardian Media Group beteiligte sich etwa an den Kosten für eine Fotovoltaikanlage, die im vergangenen Jahr auf dem Dach installiert wurde. Mit einer Leistung von 40 Kilowatt deckt sie den Grundbedarf an Elektrizität. Der Gasverbrauch vermindert sich durch eine bessere Steuerung und Wartung der Heizungsanlage. Räume werden konsequent nur dann beheizt, wenn sie wirklich jemand nutzt, der Wasserverbrauch wird durch intelligente Armaturen beschränkt. Auch der Einsatz chemischer Reinigungsmittel ist auf ein Mindestmaß reduziert, Müll wird konsequent getrennt.

Es geht dabei nicht nur ums Image. „Wir streben eine Zertifizierung dort an, wo sie uns wirtschaftlich weiterbringt“, sagt Schmidt. Von geringeren Nebenkosten profitieren die Mieter unmittelbar. Sie nutzen aber auch dem Eigentümer. Schmidt: „Der Vorteil liegt in der höheren Zufriedenheit des Mieters und in größeren Freiräumen bei der Mietanpassung.“ Eine Studie der Universität Maastricht über Londoner Immobilien zwischen 2000 und 2009 ergab: In zertifizierten Bürohäusern lagen die Mieten durchschnittlich um 21,8 Prozent höher als in konventionellen Gebäuden, bei der Wertentwicklung betrug das Plus 18,2 Prozent.

In diesem Jahr erwarb die Deka Immobilien zwei weitere Top-Bürohäuser in der Londoner Innenstadt: One Rathbone Square, komplett vermietet an Facebook, und Cannon Place, direkt über dem gleichnamigen Bahnhof. Auch sie sollen nach Nachhaltigkeitskriterien zertifiziert werden. Die Ergebnisse, das steht jetzt schon fest, werden sich sehen lassen können. Schließlich existiert im Portfolio mit Kings Place eine Blaupause, an der man sich orientieren kann.

Sehen Sie hier ein Video-Porträt des WestInvest InterSelect: