Offene Immobilienfonds Lediglich Kratzer in der Fassade

Trotz Corona entwickeln sich die Offenen Immobilienfonds der Deka nahezu so stabil wie eh und je. fondsmagazin erklärt, warum das so ist und wie es weitergeht.


TEXT: Daniel Evensen

Wie außergewöhnlich die Zeiten sind, zeigt sich auch bei der Deka Immobilien. So haben Immobilienanbieter den Deka-Fondsmanagern schon vorgeschlagen, Kaufobjekte doch per Drohne zu begutachten, weil Reisen und somit Vor-Ort-Besichtigungen nur sehr eingeschränkt möglich sind. „Ein oberflächlicher Blick reicht uns aber nicht“, erklärt Esteban de Lope, Geschäftsführer der Deka Immobilien. „Wir wollen eigenhändig die Gebäude, ihr technisches Innenleben und auch die Umgebung unter die Lupe nehmen, um uns ein Urteil zu bilden.“

So bedauerlich die Besichtigungspause ist, die Deka Immobilien kann sie verschmerzen – zumal aus der Zeit vor Corona noch einige Vertragsverhandlungen laufen. „Erst vorige Woche haben wir uns ein Objekt in Chicago kaufvertraglich gesichert“, so de Lope. Aber nicht nur bei den Transaktionen, sondern ganz generell rechnet er nur mit vergleichsweise milden Auswirkungen der Pandemie auf die Fonds. Voraussetzung ist, dass sich das U-Szenario der Deka-Volkswirte für die Weltwirtschaft bewahrheitet: Demnach bleibt die Konjunktur nach dem Einbruch nur für kurze Zeit am Boden und noch im Sommer beginnt eine allmähliche Normalisierung der Wirtschaftslage.

Esteban de Lope, Geschäftsführer Deka-Immobilien

„Unter dieser Prämisse erwarten wir auch 2020 weiterhin positive Ergebnisse bei unseren Offenen Immobilienfonds“, sagt der Geschäftsführer der Deka Immobilien und verweist auf die Wertbeständigkeit von Häusern und Wohnungen. „In den mehr als 50 Jahren, die wir am Markt sind, mussten wir des Öfteren schwere Zeiten durchstehen. Aber noch nie hat einer unserer Fonds ein Geschäftsjahr negativ abgeschlossen.“

Gut aufgestellt

De Lopes Zuversicht in der Coronakrise hat mehrere Gründe. Da ist zunächst die Eigenheit der Immobilienmärkte, in der Regel dem Konjunkturzyklus etwas hinterherzuhinken: „Bis eine Krise bei den Immobilien ankommt, ist die Wirtschaft oft schon wieder auf Erholungskurs, was sich dämpfend auswirkt.“ Aber selbst falls es an den Märkten zu Preisabschlägen kommen sollte, ist der Bestand in den Immobilienportfolios der Deka nicht zwangsläufig betroffen. Das liegt nicht zuletzt an der Art und Weise, wie die unabhängigen Gutachter alle drei Monate die Immobilien der Fondsportfolios bewerten. Als Maßstab legen sie nachhaltig erreichbare Miet erträge eines Gebäudes an. Kurzfristige Preisspitzen wie im Immobilienboom der letzten Jahre, aber auch zwischenzeitliche Täler, wirken sich nur moderat auf Bewertungen aus.

Günstige Bewertung schafft Puffer

„Die Immobilien in unseren großen Fonds sind im Durchschnitt lediglich mit der 18,5-fachen Jahresmiete bewertet, was ein sehr konservativer Wert ist“, erklärt de Lope. „Am freien Markt wechselten bis vor Kurzem viele Objekte für die 35-fache Jahresmiete die Besitzer.“ Die günstige Bewertung bietet Puffer bei fallenden Marktpreisen. Und so gab es auch bei den jüngsten Gutachten, die am 15. April eintrafen, keine relevanten Abwertungen.

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Zudem erweist sich die breite regionale Streuung der Fonds als Vorteil, da nicht alle Länder gleich vom Virus betroffen sind. Die Aufteilung des Fondskapitals auf unterschiedliche Nutzungsarten wiederum hilft beim Thema Mietausfälle. „Büroimmobilien, die den größten Anteil in unseren Immobilienfonds ausmachen, sind weniger von der Pandemie betroffen“, so der Geschäftsführer. „Wir haben beispielsweise Behörden, Anwaltskanzleien, Wirtschaftsprüfer oder Banken als Mieter, bei denen das Geschäft weiterläuft, auch wenn mehr Mitarbeiter im Homeoffice sitzen.“ In einer Ausnahmesituation befinden sich allerdings Mieter, die ihre Geschäfte oder Hotels aufgrund gesetzlicher Regelungen vorübergehend schließen mussten.

Übergewicht bei Büros

Für die Deka selbst ist so eine Situation nicht neu, denn sie hatte im Frühjahr 2011 schon einmal ähnliche Herausforderungen zu meistern, als nach der Atomkatastrophe von Fukushima das gesellschaftliche Leben in Tokio zum Erliegen kam. „Viele Restaurants und Geschäfte waren wochenlang geschlossen“, erinnert sich de Lope. „Hand in Hand mit unseren Mietern suchten wir nach Möglichkeiten, erfolgreiche Mietverhältnisse über die Zeit der Krise zu retten. Eine Option war zum Beispiel, dass wir auf einen Teil der Zahlungen verzichteten, wenn der Mieter im Gegenzug die Vertragslaufzeit verlängerte.“ Letztlich verlor die Deka Immobilien keinen einzigen Mieter in dieser schwierigen Phase.

Gesprächsbereit beim Thema Miete

Auch jetzt laufen wieder intensive Gespräche mit Mietern: Soll man ein Hotel im Minimalbetrieb offen halten oder ist es wirtschaftlicher, vorerst komplett zu schließen? Wie wird gewähr leistet, dass Kunden im geschlossenen Shoppingcenter noch in den Supermarkt und zur Apotheke kommen? Wollen Gastronomen für einen Lieferservice weiterarbeiten? Gemeinsam werden solche Themen abgestimmt. Dabei kann es auch um eine vorübergehende Stundung oder Reduktion der Mieten gehen.

„Als Treuhänder unserer Anleger können wir nicht einfach auf Zahlungen verzichten“Esteban de Lope, Geschäftsführer der Deka-Immobilien

Jeder Fall wird dabei einzeln betrachtet. De Lope: „Wir sind gesprächsbereit, wenn wir mit guten Kompromissen einen Mieter halten und Leerstand vermeiden können. Man muss aber auch sehen, dass einige Länder die Unternehmen mit umfangreichen Wirtschaftsprogrammen dabei unterstützen, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen – dazu gehört auch die Miete.“ Und an einer Stelle hört die Gesprächsbereitschaft auf: wenn Mieter ihre Überweisungen komplett einstellen wollen. „Als Treuhänder unserer Fondsanleger können wir nicht einfach auf Zahlungen verzichten, auf die wir einen rechtlichen Anspruch haben.“

Da der Austausch mit Mietern gerade erst begonnen hat, ist es für eine abschließende Bewertung noch zu früh. Aktuell kalkuliert die Deka anteilige Mietausfälle ein, erwartet aber keinen signifikanten Wertberichtigungsbedarf bei den Immobilien. Unterm Strich sollte eine positive Wertentwicklung der Fonds erreichbar sein. De Lope: „Diese Einschätzung steht allerdings unter dem Vorbehalt, dass wir uns in einer absolut außergewöhnlichen Lage befinden, für die uns direkte Erfahrungswerte fehlen.“

Breite Streuung federt Risiken ab

Die Anleger wissen aber die Stabilität der Offenen Immobilienfonds in Krisenzeiten und ihre kontinuierlich positive Entwicklung zu schätzen. Sogar im März verzeichneten die Fonds Zuflüsse der Anleger. Damit sind die Kontingente, also die maximal möglichen Einzahlungen, für 2020 bald ausgeschöpft. In die Fonds Deka-ImmobilienGlobal, Deka-ImmobilienMetropolen und Deka-ImmobilienNordamerika können Anleger per Einmalanlage oder Sparplan investieren, bei den europäischen Fonds können sie sich noch mit Sparplänen an einem wetterfesten Investment beteiligen.

Stand: 30.04.2020