Interview Metropolen und Megatrends

Marcel Hagen, Co-Manager des neuen Deka-ImmobilienMetropolen, über den aktuellen Immobilienmarkt, die mittelfristigen Aussichten und seinen Fonds.


TEXT: Birgit Wetjen

Herr Hagen, die Coronapandemie hat die Wirtschaft weltweit in die Rezession getrieben. Müssen Immobilieninvestoren um ihre Rendite bangen?
Marcel Hagen: Nein. Die Restriktionen im gesellschaftlichen Leben haben zwar erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen, weil zum Beispiel Einzelhändler und Hotels ihren Betrieb vorübergehend einstellen mussten. Aber durch die Konjunkturpakete und die expansive Geldpolitik werden die Unternehmen unterstützt und mittlerweile sind die Restriktionen in vielen Ländern deutlich zurückgefahren worden. Die Ertragsseite, in Form von Mieten, ist aktuell etwas schwächer, aber die Vermögenspreise bleiben hoch. Denn die Verlängerung der lockeren Geldpolitik dürfte dazu führen, dass die Anlageklasse Immobilien gefragt bleibt.

Marcel Hagen, Co-Manager des neuen Deka-ImmobilienMetropolen

Nach der Finanzkrise 2009 sind einige Immobilienfonds in eine Schieflage geraten. Sehen Sie jetzt ähnliche Risiken?
Die damalige Finanzkrise und die Coronapandemie sind nicht zu vergleichen. Wir haben jetzt eine ganz andere Ausgangslage. Damals waren Immobilien selbst die Ursache der Probleme, und zwar die Subprime-Krise in den Vereinigten Staaten. Kleinere Anbieter hatten neue Fonds in der Hochpreisphase aufgelegt und wurden dann vom Preisrückgang besonders getroffen. Gleichzeitig forderten institutionelle Anleger kurzfristig ihr Geld zurück, sodass Objekte in fallenden Märkten verkauft werden mussten. Bei einigen Fondsanbietern führte dies zu Verlusten, allerdings nicht bei Produkten der Deka Immobilien. So eine Situation kann sich allerdings heute nicht wiederholen. Der Gesetzgeber hat inzwischen Rückgabeankündigungsfristen von einem Jahr und Mindesthaltefristen von zwei Jahren vorgegeben. Aber auch die Marktentwicklung spricht dagegen. Immobilienfonds verzeichnen weiterhin Zuflüsse und die Immobilienpreise im risikoarmen Core-Segment der Top-Lagen bleiben bislang stabil. Deshalb sehen wir derzeit keine Gefahr einer Schieflage in der Branche.

Gleichwohl hat der vorübergehende coronabedingte Lockdown mit den starken Einschränkungen des gesellschaftlichen Lebens den gewerblichen Mietern in vielen Ländern zu schaffen gemacht. Kam es in den Fondsimmobilien zu Mietausfällen?
Viele Mieter aus dem Hotel- und Einzelhandelsbereich möchten mit uns über ihre Mietzahlungen verhandeln. Dabei müssen wir als Treuhänder von Anlegergeldern im besten Interesse der Anleger entscheiden. Wir versuchen, gemeinsam mit den betroffenen Mietern eine Lösung zu finden, um vorteilhafte Mietverhältnisse langfristig für die Fonds zu sichern. In Ausnahmefällen können beispielsweise Mietstundungen oder Mieterlasse vereinbart werden, wenn im Gegenzug der Mietvertrag verlängert wird. Insgesamt rechnen wir für 2020 mit einem Rückgang der Mieterträge in den Fonds. Aber auch hier dürfte es im Zuge einer Erholung wieder aufwärtsgehen.

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Gibt es durch die Coronapandemie einen Favoritenwechsel im Immobiliensektor? Sind Wohnimmobilien aktuell attraktiver als Gewerbeimmobilien?
Natürlich waren die Hotel- und Einzelhandelsimmobilien aufgrund des Lockdowns schneller und stärker betroffen als beispielsweise Wohnimmobilien. Allerdings gibt es unter den Gewerbeimmobilien auch Krisengewinner. Nehmen Sie zum Beispiel die Logistik – die Bedeutung des Online-Handels hat aufgrund der Kontaktbeschränkungen sprunghaft zugenommen. Da wurde ein Trend verstärkt, der sich schon vor der Krise angedeutet hat. Aber auch Wohnimmobilien bieten Potenzial – und ich gehe davon aus, dass die beiden Bereiche Gewerbe- und Wohnnutzung zunehmend zusammenwachsen. Ich würde also nicht von einem Favoritenwechsel sprechen. Wichtiger ist es, sich jedes Objekt ganz genau anzusehen.

Warum haben Sie neben den bestehenden Fonds mit dem Deka-ImmobilienMetropolen einen weiteren Immobilienfonds aufgelegt?
Immobilienfonds sind seit Jahren gefragt. Ihre stabile Rendite macht sie im Niedrigzinsumfeld besonders attraktiv. Wir haben uns daher überlegt, wie wir mehr Menschen die Anlage in dieser Produktkategorie ermöglichen können. Mit dem Deka-ImmobilienEuropa und dem WestInvest InterSelect sind wir in Europa bereits gut aufgestellt. Um das Angebot sektoral und regional zu erweitern, haben wir 2016 den Deka-ImmobilienNordamerika aufgelegt. Im vergangenen Jahr ist in Kooperation mit dem Fondsanbieter Swiss Life der Swiss Life European Living im Wohnsegment hinzugekommen. Und im kommenden Jahr wird ein Fonds mit Anlageschwerpunkt Pazifik/Asien folgen. Mit dem Deka-ImmobilienMetropolen, der gleichfalls international investiert, haben wir unser Angebot weiter geschärft.

Was ist denn der besondere Ansatz des Deka-ImmobilienMetropolen?
Die Ursprungsidee für diesen Fonds liegt in der Auswahl der Metropolen mit den besten Eigenschaften und Perspektiven für eine erfolgreiche Entwicklung. Mit einem Städte-Scoring-Modell analysieren wir zunächst die Immobilienmärkte weltweit. Bei der Auswahl achten wir auf vier Megatrends: Dies sind Globalisierung und Urbanisierung als die wichtigsten Wachstumstrends und dazu noch New Work und Ökologie als Innovationstrends. Ich bin der festen Überzeugung, dass sich die von uns gewählten vier Megatrends langfristig durchsetzen werden. Das dürfte auch den Erfolg für Immobilieninvestments maßgeblich beeinflussen. Der Deka-ImmobilienMetropolen ist also eine Antwort auf die Dynamik in unserer heutigen Zeit.

„Es gibt unter den Gewerbeimmobilien auch Krisengewinner.“Marcel Hagen, Co-Manager des neuen Deka-ImmobilienMetropolen

Welche Metropolen sind besonders attraktiv – und warum?
Auf der einen Seite bleiben die traditionellen Hotspots attraktiv. Dazu gehören zum Beispiel New York, Tokio, Singapur und auch London. London etwa hat weltweit zusammen mit New York und Singapur das beste Rating bei Wettbewerbsfähigkeit und Innovationskraft, profitiert von einer hocheffizienten und nachhaltigen Infrastruktur sowie hoch qualifizierten Arbeitskräften. In der britischen Hauptstadt haben wir deshalb ein Bürogebäude in der 51 Moorgate gekauft – das Objekt ist komplett frei von CO2-Emissionen.

Und welche bisher weniger als Metropolen bekannten Städte sind für Sie interessant?
Investitionen in allzu exotische Newcomer sind für unseren defensiv ausgerichteten Fonds nicht geplant, da grundsätzlich auch Faktoren wie Rechtssicherheit, also auch die Wahrung von Eigentumsrechten, gewährleistet sein müssen. Aber unser Scoring-Modell ergibt zum Beispiel sehr gute Ergebnisse für Städte auf dem australischen Kontinent oder in Nordeuropa. Skandinavische Metropolen wie Oslo oder Stockholm stehen mit ihren starken Innovationstrends bei Ökologie und New Work im Fokus. Diese Länder könnten wegen ihrer grundsätzlich guten ökonomischen Verfassung möglicherweise auch schneller bei der Bewältigung der Coronakrise sein.

Mindert der Metropolen-Schwerpunkt in der Krise das Risiko für die Anleger?
Noch ist die Krise nicht zu Ende. Deshalb halten wir das Risiko so gering wie möglich. Speziell beim Deka-ImmobilienMetropolen sind wir aktuell nicht in Einzelhandels- oder Hotelimmobilien investiert, sodass bislang keine nennenswerten Mietausfälle zu beklagen sind. Grundsätzlich aber kann man sagen, dass die Coronapandemie bereits bestehende Entwicklungen verstärkt, etwa die Flexibilisierung der Arbeitswelt und die Notwendigkeit der Nachhaltigkeit. Beide Faktoren spielen in Metropolen eine besonders wichtige Rolle.

Das Portfolio von Deka-ImmobilienMetropolen befindet sich im Aufbau: Wie kauft man Immobilien in Zeiten des Lockdowns?
Der coronabedingte Lockdown hat uns tatsächlich vor eine große Herausforderung gestellt. Zum Glück sind wir international aufgestellt und haben in vielen Metropolen Teams vor Ort – etwa in Singapur, New York, Paris und London. So konnten wir auch während des Lockdowns Immobilieninvestments weiterverfolgen. Das ist bei den nach wie vor eingeschränkten Reisemöglichkeiten sehr wertvoll.

Gibt es aktuell für Einkäufer in manchen Bereichen Schnäppchenpreise?
Die schnelle und starke politische Reaktion auf die Krise hat dazu geführt, dass die Investoren eher an ihren Immobilienbeständen festhalten. Gute, krisenresistente Immobilien werden sogar noch stärker nachgefragt als zuvor – dies ist zumindest mein Eindruck. Ausverkaufspreise wird es daher wohl nicht geben. Aber der eine oder andere Besitzer könnte aus unterschiedlichen Gründen ein Objekt an den Markt bringen wollen. Da das Vertrauen in Preissteigerungen an den Mietmärkten gelitten hat, sind kleinere Preisabschläge möglich – gerade junge Fonds wie Deka-ImmobilienMetropolen oder Deka-ImmobilienNordamerika können dies nutzen.

Alle Deka-Immobilienfonds im Blick

Wegen der dauerhaften Nullzinsen sieht die Deka Sachwerte für die Zukunft im Vorteil. Passen die Sachwerte Aktien und Immobilien gut zusammen in das Depot eines Anlegers?
Grundsätzlich ist ein möglichst breit diversifiziertes Portfolio immer wichtig – dazu gehören in der Nullzinszeit auf jeden Fall Aktienanlagen. Die vergangenen Monate haben jedoch die Volatilität der Aktienmärkte unterstrichen. Offene Immobilienfonds sind auch nicht frei von Risiken, es kann zu Wertminderungen von Objekten, Leerständen oder Mietausfällen kommen. Der Anteilspreis der Offenen Immobilienfonds hängt aber nicht von den Stimmungen an der Börse ab. Und die Schwankungen fallen in der Regel deutlich geringer aus. Offene Immobilienfonds kommen damit als sinnvolle und stabilisierende Ergänzung für das Portfolio infrage. Dazu kommt, dass wir die Risiken auch innerhalb des Fonds durch die Auswahl der Standorte streuen.

Stand: 26.07.2020