25.5.2021 | Immobilienfonds Nachhaltig auf festem Grund und Boden

Grüne Gebäude liegen im Trend. fondsmagazin stellt zwei Deka-Immobilienfonds vor, die als Erste eine Nachhaltigkeitseinstufung erhalten haben. Die Bestandsobjekte der beiden Fonds werden in Sachen Nachhaltigkeit kontinuierlich weiterentwickelt, bei neuen Objekten liegt der Fokus von vornherein auf hohen Umweltstandards.


TEXT: Thomas Luther

Deutschland macht Tempo beim Klimaschutz. Wenn der Gesetzgeber die Neufassung des Klimaschutzgesetzes wie geplant beschließt, muss die größte EU-Volkswirtschaft bis 2045 den Ausstoß an Treibhausgasen auf null drücken. Ein weiter Weg – auch wegen der Immobilien. Nach Angaben des Umweltministeriums entfallen auf Gebäude über 30 Prozent der deutschen CO2-Emissionen.

Dass hier aber auch viel zu erreichen ist, hat die Deka bei der Sanierung von „Silvers“, einem Bürokomplex im Düsseldorfer Hafenquartier, bewiesen. Hier wurden sämtliche alten haustechnischen Anlagen durch energieeffiziente Geräte ersetzt – dies ermöglicht etwa die Energierückgewinnung bei den Aufzügen und spart Energie bei der Beleuchtung. Und dank der Grauwassernutzung für WC-Spülungen konnte der Trinkwasserbedarf um 20 Prozent gesenkt werden. Dafür erhielt der Gebäudekomplex aus dem Deka-Immobilienbestand eine LEED-Zertifizierung in Platin. LEED ist eine weltweite Nachhaltigkeitszertifizierung für umweltfreundliches, ressourcenschonendes und nachhaltiges Bauen – mit Platin als höchster von vier Auszeichnungsstufen.

Die Silvers-Sanierung wurde bereits 2017 abgeschlossen. Das zeigt: Die Deka Immobilien baut bereits seit Jahren ihre Quote an als nachhaltig zertifizierten Gebäuden in ihrem Bestand konsequent aus – und erfüllt dabei anspruchsvolle Kriterien. „Nachhaltigkeit ist fest bei uns verankert. Wobei wir gezeigt haben, dass sich Rendite und Nachhaltigkeit durchaus verbinden lassen“, sagt Esteban de Lope Fend, Geschäftsführer Deka Immobilien und Leiter Immobilienfondsmanagement.

Esteban de Lope Fend, Geschäftsführer Deka Immobilien und Leiter Immobilienfondsmanagement

Foto: Deka

Damit kommt das Wertpapierhaus der Sparkassen der steigenden Zahl der Menschen entgegen, die ihr Geld verantwortungsbewusst investieren wollen. Private Anleger können mit den Fonds der Deka nicht nur einfach und mit geringen Beträgen, sondern auch „grün“, also unter Berücksichtigung der Nachhaltigkeit in die Anlageklasse Immobilien investieren. „Mit über 40 Milliarden Euro, die wir an Immobilienvermögen weltweit verwalten, sehen wir uns in der Verantwortung, auch einen Beitrag zum Erreichen der Umweltziele zu leisten“, sagt de Lope Fend.

Alle Immobilienfonds werden nachhaltig

Jetzt sind mit dem Deka-ImmobilienGlobal und dem Deka-ImmobilienMetropolen zwei Produkte mit einer ESG-Strategie am Markt, die gezielt ökologische und soziale Kriterien in den Fokus nehmen. „Unser Ziel ist es, dies bis Ende des Jahres für alle unsere Offenen Immobilienfonds zu gewährleisten“, betont de Lope Fend. Die Abkürzung ESG steht für die Begriffe Umwelt (Environment), Sozialverträglichkeit (Social) sowie Governance, also Aufsichtsstrukturen, die etwa Korruption verhindern.

Um diesem Anspruch gerecht zu werden, treibt die Deka die Modernisierung ihrer Immobilien energisch voran. Regelmäßig werden die von Dienstleistern gemessenen CO2-Emissionen und der Energieverbrauch der Objekte überprüft. So ist das Fondsmanagement in der Lage, Maßnahmen einzuleiten, die den CO2-Ausstoß der Objekte im Portfolio konsequent absenken. „Ziel ist, den Anteil an Immobilien, die hohe Umweltstandards erfüllen, stetig auszubauen“, sagt de Lope Fend. „Zur Qualitätssicherung nutzen wir dabei Objektzertifizierungen und streben weiterhin an, die Quote der zertifizierten Objekte über den gesamten Bestand auf hohem Niveau zu halten oder sogar auszuweiten. Wenn Gebäude bereits eine Zertifizierung haben, prüfen wir, wie wir diese im Sinne der Anlegerinnen und Anleger noch weiter verbessern können.“

„Rendite und Nachhaltigkeit lassen sich durchaus verbinden.“

Esteban de Lope Fend


Der Deka-ImmobilienGlobal hat für fast drei Viertel der Objekte ein Zertifikat und ist weltweit in Gebäude in erstklassigen Lagen investiert. Vier von fünf Immobilien sind dabei Bürogebäude, etwas mehr als neun Prozent entfallen auf Hotels. „Bestandsobjekte, die langfristig mehr CO2 ausstoßen als erlaubt ist, um den Temperaturanstieg gemäß dem Pariser Klimaschutzabkommen zu begrenzen, kommen auf den Prüfstand“, so de Lope Fend. „Gelingt es uns nicht, die Immobilie energetisch so zu sanieren, dass sie unseren Klimazielen entspricht, prüfen wir, ob wir das Objekt besser abstoßen.“ In einem strategischen Prozess werden dabei die Marktbedingungen wie etwa der Immobilienzyklus berücksichtigt, um auch die wirtschaftlichen Interessen der Anleger mit den Nachhaltigkeitszielen in Einklang zu bringen.


Metropolen unter der Lupe

Dem vor zwei Jahren aufgelegten Deka-ImmobilienMetropolen ist es sogar schon gelungen, seine Zertifizierungsquote auf 85 Prozent hochzuschrauben. „Bei diesem Fonds wurden neben der Zertifizierung auch Nachhaltigkeitsapekte bereits bei der Konzeption mitgedacht“, erklärt de Lope Fend zu den weiteren Fondszielen. Seine Investmentstrategie setzt gezielt auf die Trends Urbanisierung, Globalisierung, New Work und Ökologie. Dabei ist der Deka-ImmobilienMetropolen zu 100 Prozent in Bürogebäude investiert, die in attraktiven Quartieren etwa in Porta Volta in Mailand oder in unmittelbarer Nähe des Gendarmenmarkts in Berlin liegen. Leitfrage ist: Welche Städte sind bei den obigen Trends vorn und stehen daher in zehn Jahren besser da als heute? Zu diesen Metropolen zählen die Deka-Immobilienexperten auch New York und Tokio ebenso wie Paris und Stockholm. „Insbesondere Metropolen, die den Menschen eine saubere Umwelt und ein lebenswertes Umfeld vermitteln, gewinnen an Attraktivität. Wir bewerten die Städte, die für uns als Standorte infrage kommen, auch nach Nachhaltigkeitskriterien wie der Qualität des öffentlichen Nahverkehrs, der Feinstaubbelastung, ausreichend vorhandenen Grünflächen und den lokalen Bemühungen, die Treibhausgasemission zu senken“, erläutert er.

Bei Mietvertragsverhandlungen liegt der Fokus immer stärker darauf, dass die Makler soge­nannte Green Leases abschließen. Das sind Verträge, die zum Beispiel Vereinbarungen zur Senkung des Energieverbrauchs oder zum Austausch von Energieverbrauchsdaten enthalten. „Vieles davon ist noch nicht marktüblich. Aber das wird sich in den kommenden Jahren in unsere Richtung entwickeln“, ist sich de Lope Fend sicher.

Weil der Deka-ImmobilienMetropolen noch jung ist, stehen Veräußerungen oder Repositionierungen aktuell nicht auf de Lope Fends Agenda: „Den größten Effekt bei der Orientierung an ESG-Kriterien gibt es bei Neuankäufen, da wir mit unseren ambitionierten CO2-Zielen dem Markt etwas voraus sind.“ Für de Lope Fend und sein Team heißt das: Sie müssen Immobilieninvestitionen vor dem Einstieg noch stärker als bisher auf Nachhaltigkeit prüfen und dafür Informationen abfragen, die teilweise noch nicht Standard auf dem Markt sind.


Auf den CO2-Fußabdruck kommt es an


„In einem Arbeitsschritt wird ein Investitionsstandort auf zahlreiche ESG-Kriterien abgeklopft – etwa wie weit sich ein Land ökologisch ausrichtet. Das wird am Environmental Performance Indicator der Yale Universität gemessen. Außerdem wird bewertet, wie sich Kriminalitätsraten oder wichtige Themen wie Gleichberechtigung in den Ländern darstellen“, erläutert de Lope Fend. Für den Ausbau des Portfolios kommen dabei vor allem hochmoderne Immobilien infrage, die entweder bereits einen geringen CO2-Fußabdruck aufweisen oder sich energetisch aufrüsten lassen.

Ein Objekt fällt dagegen durch, wenn es nennenswerte negative Auswirkungen auf Mensch und Umwelt hat. „Wir untersuchen neue Immobilien beim Ankauf nicht nur mit Blick auf Nutzung und Lage, sondern auch auf die Emissionen und deren Auswirkungen auf das Erreichen der Klimaziele“, erklärt de Lope Fend. „Wir sind überzeugt, dass wir langfristig – und das ist der Anlagehorizont unserer Anleger – die richtige wirtschaftliche Entscheidung treffen. Wir glauben, dass wir im Sinne der Anleger den langfristigen Blick beibehalten sollten.“

Allein verbindliche Grundlage für den Erwerb von Deka Investmentfonds sind die jeweiligen wesentlichen Anlegerinformationen, Verkaufsprospekte und Berichte, die in deutscher Sprache bei der Sparkasse oder der DekaBank Deutsche Girozentrale, 60625 Frankfurt, und unter www.deka.de erhältlich sind.

Stand: 25.5.2021