Offene Immobilienfonds Die Kraft der Metropolen

Das 21. Jahrhundert könnte das Zeitalter der Städte werden. Der neue Offene Immobilienfonds Deka-ImmobilienMetropolen lässt Anleger an diesem Megatrend teilhaben.


TEXT: Daniel Evensen

Kaum hatten die Vereinigten Staaten im Juni 2017 ihren Ausstieg aus dem Pariser Klimaabkommen angekündigt, stellten 82 Bürgermeister amerikanischer Städte mit insgesamt 39 Millionen Einwohnern in einem offenen Brief klar: Wir werden keinen Deut in unseren Anstrengungen nachlassen, die in Paris vereinbarten Klimaziele zu erreichen.

US-Metropolen wie Chicago, New York und San Francisco waren zu diesem Zeitpunkt sowieso längst Teil des globalen Städtenetzwerks C40 Cities. Die Mitglieder dieses Bündnisses – von Berlin über Mexico City und Johannesburg bis Singapur – tragen mit ganz konkreten und messbaren Maßnahmen gemeinsam dazu bei, die Erderwärmung auf 1,5 Grad zu begrenzen. „Cities get the the job done“ – Städte erledigen die Aufgabe, lautet das Motto der C40.

Grosse Städte gewinnen an Einfluss

Nach Meinung des US-Politikwissenschaftlers Benjamin Barber packen Metropolen nicht nur den Klimaschutz beherzter an. Sie seien auch an Herausforderungen wie Mobilität, Sicherheit und Integration dichter dran und handelten daher effektiver. Der 2017 verstorbene Barber postulierte: „Präsidenten dozieren über Prinzipien, Bürgermeister räumen den Müll weg. Lasst die Bürgermeister die Welt regieren!“ Barbers Enthusiasmus mag manchem zu weit gehen und sicherlich gibt es auch genügend Menschen, die das Landleben dem Ballungsraum vorziehen. Dennoch geht die Tendenz unverkennbar zum urbanen Leben.

1920 wohnte weniger als ein Drittel der Weltbevölkerung in Städten, 2050 werden es laut einer Prognose der Vereinten Nationen (UN) mehr als zwei Drittel sein. Vor allem Großstädte – die Metropolen dieser Welt – gewinnen an Einfluss. Die UN hat errechnet, dass es 2030 weltweit 43 Megacities mit mehr als zehn Millionen Einwohnern geben wird – 1990 waren es erst zehn.

„Immer mehr Menschen leben in Städten und machen sie zu den mächtigsten Orten und Problemlösern in einer globalisierten Welt“, sagt Daniel Dettling vom Frankfurter Zukunftsinstitut und prognostiziert: „Das 21. Jahrhundert wird das Zeitalter der Städte.“

Metropolen als wirtschaftliche Zentren



Mehr Menschen, mehr Büros

Den stabilen Trend zur weltweiten Urbanisierung können auch Immobilienanleger nutzen. „Je mehr Menschen in Städten leben und arbeiten, desto stärker steigt dort die Nachfrage nach Büros, Hotels, Logistik- und Einzelhandelsflächen“, sagt Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer und Leiter Immobilienfondsmanagement der Deka Immobilien. „Genau in diese Arten von Gewerbeimmobilien investieren unsere Offenen Immobilienfonds.“ Diese Analyse war auch die Initialzündung für den neuen weltweit anlegenden Fonds Deka-ImmobilienMetropolen.

Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer Deka Immobilien

Allerdings sind bei weitem nicht alle Metropolen zu jedem Zeitpunkt ein Investment wert. Selbst New York, die Weltstadt schlechthin, musste schon dunkle Jahre überstehen. 1975 kündigte die Metropole beispielsweise aus schierer Geldnot 50.000 städtischen Mitarbeitern, darunter zahlreiche Polizisten. Die Kriminalitätsrate schnellte hoch, viele Viertel New Yorks galten als gefährlich und Hunderttausende flüchteten aus der Stadt.

Die entscheidenden Wachstumstreiber

Im Big Apple hat sich das Blatt längst wieder gewendet, doch wie finden die Fondsmanager des Deka-ImmobilienMetropolen heraus, ob New York auch in zehn oder 15 Jahren noch zu den Top- Standorten der Welt zählt? Oder ob dann vielleicht Sydney oder Singapur die Nase weit vorn haben werden?

Vor der Auflegung des neuen Fonds haben sich Immobilienexperten und Volkswirte der Deka zusammengetan und sich intensiv mit dem wichtigsten Research und den zentralen Kennziffern zum Thema Metropolen befasst. „Am Ende konnten wir etwa ein Dutzend langfristiger Wachstumstreiber für die erfolgreichen Metropolen von Morgen identifizieren, je nachdem welcher Quelle man folgt“, erläutert Immobilienexperte Knapmeyer: „Vier davon sind nach unserer Einschätzung für das Immobiliengeschäft besonders aussagekräftig.“

Fokus auf die Top-30

Diese Wachstumstreiber werden als Urbanisierung, Globalisierung, New Work und Ökologie bezeichnet. Kurz gesagt sind Metropolen für die Zukunft bestens gerüstet, wenn sie über die Landesgrenzen hinaus Unternehmen, Arbeitskräfte und Touristen anziehen. Sie sollten eine große Auswahl an Arbeitsplätzen mit flachen Hierarchien und modernsten Technologien bieten, damit Mitarbeiter sich selbst verwirklichen und in die Gemeinschaft einbringen können. Eine hohe Lebensqualität und positive Ökobilanz dürfen dabei auf der Liste der Kriterien nicht fehlen.

Als Standorte für den Deka-ImmobilienMetropolen kommen Städte in Frage, die in mindestens einer, besser aber in mehreren der vier Kategorien zu den Top-30 der Welt zählen. Bekannte Namen wie Paris, Amsterdam und Singapur sind sogar mehrfach in den Top-10 vertreten, andere wie Prag, Genf oder Lissabon landen nicht ganz vorne, haben aber Potenzial.

Neben den Wachstumstreibern müssen die Fondskandidaten auch Anforderungen der Deka bei Marktliquidität, Transparenz und Rechtssicherheit erfüllen. Insgesamt qualifizieren sich derzeit rund 40 Standorte für den Deka-ImmobilienMetropolen. Bis zu drei Objekte sollen noch bis Jahresende 2019 zumindest kaufvertraglich gesichert werden.

Konzept für konservative Anleger

Der neue Deka-ImmobilienMetropolen ist nicht der erste weltweit anlegende Immobilienfonds der Deka. Auch der etablierte Deka-ImmobilienGlobal konzentriert sich auf Gewerbeimmobilien hoher Qualität an attraktiven Standorten. Dennoch unterscheiden sich beide Fonds deutlich. Selbst wenn sie einmal in derselben Stadt kaufen würden, dann wahrscheinlich unterschiedliche Objekte an verschiedenen Standorten.

„In New York tendieren wir mit Deka-ImmobilienGlobal zu den Kern-Geschäftsbezirken in Manhattan mit Anwaltskanzleien oder Finanzdienstleistern als Mietern“, sagt Torsten Knapmeyer. „Dagegen würde zu Deka-ImmobilienMetropolen auch ein moderner, aufstrebender Stadtteil wie Brooklyn passen und Mieter beispielsweise aus dem Technologiebereich.“

Ursache für die Abweichungen sind die unterschiedlichen Herangehensweisen der beiden Fonds. „Im Deka-ImmobilienGlobal orientieren sich unsere Investitionen am Immobilienzyklus und die durchschnittliche Haltedauer liegt entsprechend kürzer, in Ausnahmefällen sogar bei unter fünf Jahren“, so Knapmeyer. „Beim Kauf achten wir bereits darauf, dass wir marktgerechte Objekte, die sich in einigen Jahren wieder gut an den Mann bringen lassen, zu einem günstigen zyklischen Einstiegszeitpunkt erwerben.“

Der Deka-ImmobilienMetropolen geht anders vor, da er sich an den vier langfristigen Wachstumstreibern orientiert. „Hier planen wir beim Beurteilen von Immobilien mit Fristen von zehn bis 20 Jahren. So lösen wir uns ein Stück weit von der Zyklik mit ihren Preisschwankungen und der Kaufzeitpunkt spielt eine geringere Rolle. Man verzichtet auf das bewusste Nutzen des Immobilienzyklus und unterm Strich soll das Portfolio so einen etwas defensiveren Charakter bekommen.“



Wertvoller Baustein

So sehr Deka-ImmobilienMetropolen den Fokus auf Stabilität legt, immobilientypische Risiken wie sinkende Werte von Objekten, Mieteinnahmen unter Plan oder vorübergehende Leerstände können nicht ausgeschlossen werden. Interessenten sollten außerdem die Mindesthaltefristen von Offenen Immobilienfonds beachten.

Anleger, die sich für den Deka-ImmobilienMetropolen entscheiden, erhalten nach Überzeugung Knapmeyers aber ein wertvolles konservatives Basisinvestment für ihr Portfolio. „Immobilien bilden ein stabiles Fundament, ein Sachwert eben. Und unsere Offenen Immobilienfonds haben bewiesen, dass sie selbst in der Niedrigzinsphase stabil positive Erträge erwirtschaften können.“ Auch dank der Kraft der Metropolen.

Allein verbindliche Grundlage für den Erwerb von Deka Investmentfonds sind die jeweiligen Wesentlichen Anlegerinformationen, Verkaufsprospekte und Berichte, die in deutscher Sprache bei der Sparkasse oder der DekaBank Deutsche Girozentrale, 60625 Frankfurt und unter www.deka.de , erhältlich sind.

Stand: 18.12.2019

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