Geldanlage Gewohnt wird immer

Gerade in Nullzinszeiten sind Wohnimmobilien als Kapitalanlage beliebt – doch heute häufig nicht mehr zu bezahlen. Gut, dass es vernünftige Alternativen gibt.


TEXT: Peter Weißenberg

Die Eigentumswohnung oder ein Eigenheim gelten als klassisch sichere Geldanlagen – ganz gleich ob selbstbewohnt oder vermietet. Und gerade in Nullzinszeiten ist der Reiz stetiger Mieteinnahmen hoch. Doch ein Immobilienerwerb birgt auch eine Reihe von Risiken: Die Preise sind in vielen Regionen bereits stark gestiegen, so dass ein Großteil des Vermögens in einem einzigen Objekt gebunden ist, das vielleicht nicht mehr die erhoffte Rendite bringt. Da, wo die Preise niedriger sind, gibt es womöglich Probleme mit der Vermietung.

Dazu kommen regionale und demografische Einflüsse: Wird es auch in Zukunft überall genug solvente Mieter geben? Wer kümmert sich um die Instandhaltung? Außerdem braucht es sehr gute Marktkenntnisse, um überhaupt erst die richtige Immobilie am richtigen Platz zu finden. Kurz: Es ist nicht alles Betongold, was glänzt.

„Luxussanierungen werden wir bei den Immobilien des Fonds nicht betreiben.“Klaus Speitmann, Vertriebsleiter bei Swiss Life Asset Managers

Genau diese Fallstricke können langfristig orientierte Anleger vermeiden, wenn sie nicht auf eine einzige Wohnimmobilie setzen, sondern gleich auf hunderte Wohneinheiten an verschiedenen Standorten, und dies in den wirtschaftsstärksten Regionen Europas. Dazu muss der Immobilienanleger auch kein milliardenschwerer Großinvestor sein – es reicht, dass er einen kennt. Oder besser gesagt: zwei.

Denn gemeinsam mit dem Schweizer Vermögensverwalter Swiss Life Asset Managers hat die Deka jetzt den Swiss Life European Living an den Start gebracht. „Die Deka und Swiss Life Asset Managers sind ideale Partner für einen europäisch orientierten reinen Wohnimmobilienfonds”, sagt Deka-Experte Hendrik König aus dem Kooperationsprojekt mit Swiss Life Asset Managers. Der eine Partner bringe die Nähe zu den Privatanlegern, für die der Fonds besonders interessant ist. Der andere intensive Kenntnisse der europäischen Wohnimmobilien-Märkte.

Marktkenntnis ist entscheidend

Immobilien in wachsenden urbanen Regionen Europas wie etwa rund um Metropolen wie Köln, Brüssel oder Mailand profitieren auch auf lange Sicht von einem stetigen Zuzug gutverdienender Menschen – nicht nur in Haupt- und Großstädten, sondern auch in nahe gelegenen Orten im Einzugsgebiet. Wer diese Märkte kennt, kann die passenden Objekte erwerben und auf stetig steigende Nachfrage bauen.

Umgekehrt gilt aber auch: Bis 2035 werden mehr als die Hälfte der rund 1.500 europäischen Regionen nur unterdurchschnittlich wachsen oder gar schrumpfen, wie die Grafik verdeutlicht. Das heißt: Der Bedarf nach Wohnraum ist in diesen Regionen deutlich niedriger als in wachsenden Regionen – Leerstand somit programmiert. Wer also an der falschen Stelle investiert, kann vermutlich nur schwache oder gar negative Renditen erwarten. Es geht eben gerade bei Immobilien nichts über Erfahrung und den Zugang zum Markt

Europas Top-Regionen wachsen dynamisch

„Swiss Life Asset Managers verfügt über mehr als 120 Jahre Erfahrung im Immobilienmarkt und besitzt umfassende Expertise als Anbieter von Anlagelösungen in dieser Anlageklasse”, sagt Klaus Speitmann, Vertriebsleiter bei Swiss Life Asset Managers. Die erste Immobilie zur Wertsteigerung des Versicherungsvermögens haben die Schweizer bereits 1893 erworben, „und sie ist immer noch Teil unseres Immobilienportfolios“, so Speitmann. Heute sind mehr als 1.800 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Immobilienbereich für Swiss Life Asset Managers tätig.

Rendite-Extra durch Mikroappartements

In der Aufbauphase des neuen Fonds sind zunächst Investitionen in Deutschland und in der Folge in den Ballungsräumen der Niederlande und Frankreichs geplant. Dabei sehen die Experten neben der Urbanisierung einen weiteren Trend in ganz Europa: kleinere Wohnungen. Studenten, Pendler oder Senioren fragen vermehrt Mikroappartements nach, die häufig auch Services über den reinen Hausmeister hinaus bieten. Der Swiss Life European Living zielt deshalb in seiner finalen Anlagemischung darauf, auch diese renditestarken Wohnformen zu rund einem Viertel im Port- folio zu halten.

Auch das soll dazu beitragen, der in Nullzinszeiten drohenden Realzinsfalle zu entgehen und die langfristige Rendite stets im Schnitt über der Inflationsrate zu halten – bei möglichst geringen Schwankungen. Allerdings müssen Anleger auch bei Offenen Immobilienfonds grundsätzlich mit Kursschwankungen rechnen, die in den negativen Bereich führen können.

Bereits jetzt kurz nach dem Start des Swiss Life European Living ist der Fonds aber sehr gut von Sparkassen und ihren Kunden aufgenommen worden, so König: „Die erste Zuflussphase hat 88 Millionen Euro Volumen generiert.” Das Team der Fondsmanager hat bereits ein Startportfolio mit fünf Objekten in Deutschland erworben. Die nächste Phase des Verkaufs neuer Anteile startet in wenigen Wochen.

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Mit dem Partner Swiss Life Asset Managers fühlt sich König dabei auch deshalb so wohl, „weil wir gemeinsame Werte teilen”. Das ist gerade in der gegenwärtigen Diskussion um Mietpreise und Nachhaltigkeit wichtig. „Luxussanierungen werden wir bei den Immobilien des Fonds nicht betreiben”, erklärt auch Speitmann.

Zudem wollen die Fondsmanager vor allem in Objekte des mittleren Preissegments mit einer stabilen Preis- und Mietentwicklung investieren. Speitmann bekräftigt: „Die grundsätzlichen Philosophien zu bezahlbarem Wohnen, ökologischer Verantwortung, aber auch Qualität und Verlässlichkeit passen sehr gut zueinander.“ Für den Swiss Life European Living werden so bereits beim Ankauf Nachhaltigkeitskriterien, wie Energieeffizienz der Objekte, mit in die Auswahl einfließen – genau wie beim Management der Bestandsimmobilien.

Gutes Gewissen und gute Rendite können also Hand in Hand gehen. Dafür sorgt überdies auch der Fiskus. Denn 60 Prozent der Ausschüttungen und Veräußerungsgewinne bei Verkauf des Fonds sind bei dieser Art von Immobilien-Fonds von der Besteuerung freigestellt.

Allein verbindliche Grundlage für den Erwerb von Deka Investmentfonds sind die jeweiligen Wesentlichen Anlegerinformationen, Verkaufsprospekte und Berichte, die in deutscher Sprache bei den Sparkassen oder der DekaBank Deutsche Girozentrale, 60625 Frankfurt, und unter www.deka.de erhältlich sind

Stand: 19.12.2019

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