Interview „Mit der richtigen Strategie ergeben sich immer Möglichkeiten“

Vor etwa einem Jahr ging Deka-ImmobilienNordamerika an den Start. Fondsmanager Claus Becher erklärt, wie er mit seinem Team trotz hoher Immobilienpreise interessante Objekte aufspürt.


TEXT: Daniel Evensen

Herr Becher, die Deka bietet bereits einen globalen Offenen Immobilienfonds an, der unter anderem in den USA investiert. Warum ist im vergangenen Jahr noch Deka-ImmobilienNordamerika dazugekommen?
Weil es der mit Abstand größte und breiteste Markt für Gewerbeimmobilien auf der Welt ist. New York ist bezogen auf die die Büroflächen größer als die größten europäischen Büromärkte London oder Paris. Das Büroangebot im zentralen Business District von Houston, eine amerikanische Stadt aus der zweiten Reihe, kann mit Berlin mithalten. Dazu kommt, dass die Standorte in den USA unterschiedliche Charakteristika haben. Immobilien in New York und San Francisco reagieren beispielsweise eher sensibel auf die Entwicklung der Kapitalmärkte. Dagegen ist es für Boston und Washington wichtiger, wie Wirtschaft und Beschäftigung laufen. Die USA sind praktisch ein eigenes Investmentuniversum – mit großer Auswahl und den sprichwörtlich nahezu unbegrenzten Möglichkeiten. Und wir mischen dem Fonds ja auch noch Objekte aus Kanada und Mexiko bei.

Deka-Fondsmanager Claus Becher

Gut, dann muss die Frage lauten: Warum gibt es den Fonds nicht schon viel länger?
Das liegt vor allem daran, dass wir einen Nordamerika-Fonds in Dollar auflegen wollten. Früher hätten Anleger aber auf die Idee kommen können, so einen Fonds als eine Art Währungsspekulation einzusetzen. Also einsteigen bei niedrigem US-Dollar und wieder raus, sobald er höher notiert – denn bis 2013 konnte man Anteile an Offenen Immobilienfonds jederzeit kaufen und wieder verkaufen. Das widerspricht aber dem Gedanken eines Offenen Immobilienfonds, der für mittel- bis langfristige Anlegen gemacht ist. Denn wir können nicht vom einen auf den anderen Tag Objekte aus dem Portfolio abstoßen. Dieses Problem hat sich erledigt, weil es heute Kündigungsfristen und eine Mindesthaltedauer für Anteile an Offenen Immobilienfonds gibt.

Transaktionsvolumen Europa und Nordamerika; Transaktionsvolumen Nordamerika

Aber die Deka hätte den Fonds doch auch in Euro auflegen können.
Das hätte bedeutet, dass wir Währungsschwankungen im Verhältnis von US-Dollar zu Euro absichern. So eine Sicherung kostet aber Geld, die von der Fondsrendite abgeht. Wir verzichten bewusst darauf und richten uns an zwei Zielgruppen: Das sind erstens immobilienaffine Anleger, die schon europa- oder weltweit investiert sind, aber ein separates Standbein in den USA suchen. Sie sehen mögliche Dollar-Schwankungen nicht als Risiko, sondern schätzen den Vorteil, in mehreren Währungen investiert zu sein. Zweitens richten wir uns an Anleger, die bewusst in US-Dollar investieren möchten, weil sie an das Potenzial der größten Volkswirtschaft der Welt glauben. Mit uns können sie ihr Portfolio um eine diversifizierte Immobilienanlage erweitern.

Wie schätzen Sie die Bedeutung des Dollars in Bezug auf die Wertentwicklung des Deka-ImmobilienNordamerika ein?
Man muss zurzeit etwa 1,18 US-Dollar für den Euro zahlen. Als wir vor gut einem Jahr gestartet sind, stand der Kurs bei 1,13, zwischendurch waren es auch schon mal 1,05. Mit diesen Schwankungen muss man zurechtkommen. Wie gesagt, es geht bei uns im Kern um die mittel- bis langfristige Anlage in Immobilien, nicht um Währungsspekulation – aus diesem Grund haben wir im Frühjahr auch die Sparplanfähigkeit des Deka-ImmobilienNordamerika eingeführt. Mittel bis langfristig schlug die Immobilienentwicklung den Wechselkurs - zumindest war dies in der Vergangenheit der Fall.

Die Deka Immobilien zählt in Europa zu den bedeutendsten institutionellen Investoren. Aber wartet man auf dem größten Immobilienmarkt der Welt darauf, dass jemand aus Deutschland kommt, um mitzumischen?
Die Deka kommt nicht in die USA, sie ist schon lange da. Seit 20 Jahren kaufen, vermieten und verkaufen wir Immobilien in Übersee. Wir haben in New York ein eigenes Ankaufs- und Vermietungsteam, das wir noch weiter ausbauen wollen. Expertise, Erfahrung und Vernetzung – das ist alles vorhanden. Ein weiterer wichtiger Punkt: Wir haben uns in den USA den Ruf erworben, ein verlässlicher Geschäftspartner zu sein. Wir stehen zu unserem Wort, wenn wir beispielsweise zusagen, einen möglichen Ankauf in drei Wochen komplett zu durchleuchten. Und wenn wir ein Gebot für ein Objekt abgeben, dann haben wir die finanziellen Mittel sicher. Mancher Wettbewerber muss sich erst mal das Eigenkapital besorgen, wenn er einen Zuschlag erhalten hat.

Transaktionsvolumen der Top 20 Standorte, 1. Halbjahr 2017

Gibt es zurzeit genügend attraktive Objekte für die Fonds?
Wir befinden uns zweifellos in einer späten Phase des Immobilienzyklus mit hohen Preisen. Aber der Immobilienmarkt ist sehr heterogen. Mit der richtigen Strategie ergeben sich immer Möglichkeiten. Gegenwärtig kann man auf sehr lange Mietverträge setzen, um sich das hohe Mietniveau zu sichern, oder man setzt auf extrem kurze Restlaufzeiten.

Was ist der Charme an auslaufenden Mietverträgen?
Sie wurden zu Zeiten abgeschlossen, als die Mieten noch niedriger waren. Findet man schnell einen neuen Interessenten, kann man bessere Konditionen aushandeln. Genau das ist uns in Boston gelungen. Wir haben dort ein Bürogebäude mit einer komplett leerstehenden Etage und zwei Einzelhandelsflächen mit auslaufenden Verträgen gekauft. Inzwischen sind die Bürofläche und eine der Einzelhandelsflächen sehr zufriedenstellend wieder vermietet. Was man sagen muss: Unsere Ankäufe in den USA hatten alle eine Herausforderung wie beim Objekt in Boston. Einfache Deals gibt es derzeit nicht, aber wir haben keine Scheu komplexe Geschäfte anzugehen.

Worin lag die Herausforderung beim jüngsten Zukauf Hyatt Centric The Loop?
In den USA ist es unüblich, dass Hotelbetreiber die Hotelgebäude mieten, sie sind normalerweise die Eigentümer. Deshalb mussten wir für den Ankauf sowohl den Kaufvertrag als auch das Vertragswerk für den Mietvertrag komplett neu aufsetzen. Das waren mehrere Monate harter Verhandlungen. Aber es hat sich gelohnt: Die Philosophie von Hyatt Centric passt genau in unser Hotel-Konzept. Die urbane Marke bietet Zimmer mit Qualität in Citylage, die gleichermaßen für Geschäftsleute wie Touristen geeignet sind. Wir haben einen Mietvertrag mit mindestens 28 Jahren Laufzeit zuzüglich einer Verlängerungsoption von bis zu 10 Jahren geschlossen und die Miethöhe ist an die Inflation gekoppelt. Mit diesem Hotel und den drei weiteren Immobilien haben wir ein defensives Startportfolio für Deka-ImmobilienNordamerika zusammen, auf dem wir gut aufbauen können.

Ist das nächste Projekt schon in Sicht?
Unsere Akquisiteure bekommen täglich bis zu zehn Präsentationen auf den Tisch. Für die vier Gebäude im Fonds haben sie mehr als 100 Angebote gesichtet, rund 30 Objekte genau durchleuchtet und am Ende haben wir uns für das aktuelle Quartett entschieden. Wir sieben also sehr stark aus, denn es muss alles passen, bevor wir ein Angebot abgeben. Derzeit befinden wir uns in keinen konkreten Verhandlungen, aber wer weiß, vielleicht flattert schon morgen der nächste Kaufkandidat ins Email-Postfach.

Allein verbindliche Grundlage für den Erwerb von Deka Investmentfonds sind die jeweiligen wesentlichen Anlegerinformationen, die jeweiligen Verkaufsprospekte und die jeweiligen Berichte, die Sie in deutscher Sprache bei Ihrer Sparkasse oder Landesbank oder von der DekaBank Deutsche Girozentrale, 60625 Frankfurt und unter www.deka.de erhalten.